核心提示

    一名歹徒到小区偷盗摩托车被保安员发现，竟然强行冲卡驾车逃跑。事情发生后，车主要求保安员赔偿，保安员认为自己尽了责职。双方各执一词……保安员是否该赔偿？为何类似的物业纠纷时有发生？随着《物权法》的颁布实施，业主与物业管理各有何职责和义务？双方存在怎样的法律关系？本期侃吧邀请了几位普通市民及法律界人士作为嘉宾，阐述他们的观点。

    邝小琼（家庭主妇，小区业主）：

    希望加强相关法律的宣传

    我家所在的小区是上个世纪90年代末建成的，小区物业管理在定期收垃圾、清洗楼梯方面做得还可以，其它方面就实在不敢苟同。小区的公共凉亭顶部破了很久，至今没人修理，公共椅子也破烂不堪，公共设施维护工作不到位，很多工作无奈之下业主只好自己解决，比如，楼层楼梯的电灯是住户自己掏钱安装的，住宅楼顶和外墙的渗水问题也是我们请人解决。

    小区安全问题也很令人担忧。今年年初，与我们住同一幢楼的一户人家失窃了，被人入室偷走了几千元现金，最后业主虽然得到了赔偿，但所有住户都觉得心有余悸，害怕此类事件再次发生。我还听朋友说，小区里也发生过因为摩托车被盗而陷入纠纷的事情，其实那些看守摩托车和汽车的人大多是50多岁，如果真的有贼来偷东西，他们真的能起到保护作用吗？

    关于《物权法》，我相信很多家庭主妇跟我一样都是“只知其名，不知其实”，大家都没有时间和精力去了解这些法律相关规定，而且受知识水平制约认知程度因人而异，因此希望有“业主委员会”之类的组织可以帮助我们诠释这些法律条文，也希望有关部门能加强法律的宣传力度，让更多的人知晓法律相关规定，懂得如何运用法律武器保护自己。陈浩（公司职员，小区业主）：

小区车位、车库应首先满足业主需要

    现代社会的邻里关系与以往那种“鸡犬相闻”的模式不同，相对较为淡漠，不过近几年来有所改善。不少年轻的业主都是“网虫”，我们在网上建立了楼盘的业主俱乐部，平常通过QQ、MSN和发帖子的方式，大家一起交流，增进彼此感情，遇到事情也可以共同商讨对策，可以说是一种新型的“邻里关系模式”。

    《物权法》与大家的切身利益息息相关，物业管理公司要学习，业主也应当了解，因此我特地从网络上搜出全文进行学习和了解。我是有车一族，最关心的是车位的问题，现在停车难问题很突出，不少小区车位、车库严重不足，有的开发商甚至将车位、车库高价出售给小区外的人停放。《物权法》对此作出规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    我发现，大多数业主维权意识薄弱，业主对物业管理公司不满意，往往采取“不交管理费”的方式进行抵制。其实，这种做法是不理性的，按时交纳物业管理费是法定的职责和义务，《物权法》第八十三条规定，对业主不缴物业费的行为，不排除业主大会和业委会有权提起诉讼。因此，如果认为物业没有提供相应的服务，业主应该搜集相应的证据，而不是一味拒交物业费，这样并不能解决问题。林史鑫（本力律师事务所律师）：

    物业公司应把自己定位为服务机构

    目前，很多人的日常生活都已与物业管理有着密切联系，但与此同时，业主与物业管理公司之间的矛盾和冲突屡见不鲜，个别地方更是发展成较为激烈的冲突，多数业主对物业管理感到不满，我个人认为之所以出现这种情况，是现有的物业管理中存在以下几个原因：

    首先是物业公司的职责存在错位。在传统观念里，物业管理公司强调的是“管理”，而实际上，物业公司应当发挥的是“服务”的作用。正因为观念的错位，导致物业公司被赋予了许多其不应承担的管理责任，而忽视了服务的根本职责，这也是物业公司与业主冲突不断的一个原因。物业公司应该明确地把自己定位为服务机构，把业主的满意当作生存的前提，就像星级酒店一样，要尽力提供最好的服务，以求住客的满意。

    其次，业主是被动的强制性的接受物业管理。《物业管理条例》虽然制定了许多规定，确保物业管理公司的选择由业主决定。但实际上，首先，业主就无权决定是否需要物业管理服务，被强制性地规定必须有物业管理，必须交纳物业管理费用；其次，在物业公司的选择上，众多业主事实上是没有发言权的，很多程序只是走一个过场，基本上是由房产发展公司决定，甚至有些住宅区建成后，发展商还专门成立物业管理公司进行管理。

    另外，物业公司大多没有承担责任的经济实力。物业公司使用的是全体业主共有的设施办公，收取的管理费大多用于日常经营活动，所以一旦发生事故，就会以种种理由推诿责任。这也是矛盾众多的因素之一。余嫚双（华工法学理论硕士生）：

引入商业保险，可调整业主与物管间的关系

    物业管理公司及其工作人员与业主间的法律关系是近年来大家关注的一个热点问题。去年10月份，《物权法》和《物业管理条例》同时实施，法律对物业管理的规制进入了一个新的轨道。

    根据《物业管理条例》的规定，物业管理公司与小区业主之间是一种合同关系，物业管理公司根据其与业主签订的《物业管理服务合同》开展服务，维护物业管理相关区域内的秩序，管理区域内的相关设施。针对业主与物业管理公司之间关于财物损失的纠纷问题，《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

    《物权法》将“物业管理企业”的称谓改为“物业服务企业”，即业主是东家，物业服务公司只是提供服务的“管家”。《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

    但目前业主与物业公司间的纠纷依然时有发生，根据相关研究，我认为可以通过引入商业保险的方式来更好地调整他们的关系。现在已有保险公司开发出物业管理责任险，该险保障投保人(包括其雇员 因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。合理引入与完善商业保险，可以达到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。

□来信摘录

    丹霞庄住户张奕有：

    一名歹徒强行冲卡偷走摩托车，我认为保安员应当赔偿车主的损失。车主缴纳了管理费，物业公司及保安人员就有保护车辆的责任，保安没有保护好车辆，致使车主蒙受损失，就应当负起相应的责任。当然，这起事件比较特殊，业主与物业应该好好协商，平心静气地解决这件事。怎样把小区构建得和谐美满，才是最实在的问题。读者陈桂鹏：

    保安员发现歹徒偷盗摩托车，如果有及时上前阻吓制止，歹徒强行冲卡逃跑，保安员已经尽到了保安工作中协助、配合公安机关搞好治安防范，维护区域的公共秩序的责职，无须承担赔偿责任；如果保安员发现歹徒偷车后，没有及时上前阻吓制止，或者是保安岗亭没有人、脱离岗位，导致车辆丢失，则物管企业应当承担相应的赔偿责任。

摘自《汕头都市报》
2008-5-26