2008年01月30日11:48 　 钱经


       在农历年来临之前，一系列作用于房地产市场的调控“组合拳”终于发挥了作用，南北两大地标深圳和上海的房价出现回落，而其他一线城市楼市则是“有价无市”。据《文汇报》的报道，最近，一度高居榜首的深圳楼价下跌最高至两成，成交额创三年来新低。

       房地产市场的需求回落比大部分业内人士以为的速度更快，但持续性似乎有待时间考证。因为在2006年，上海也曾出现过一波退房潮，但很快就被之后迅速攀升的楼价消化了。

       日渐冷落的楼市

      上个月在上海举行的冬季首场房展会上，市场似乎隐隐透露出异动的信号。《联合早报》的文章指出，每年冬、春上演两次的“中国•上海房地产展示交易会”历来被沪上媒体称为是上海楼市的晴雨表、风向标，但本届参展的发展商数只有80多家，近年在上海楼市表现活跃的大华、上实、中星等地产中坚公司均未现身，而一年前的参会发展商数目超过了100个。

       搜房网公布的调查结果显示，有52.68％的受访者表示会因为上周发布的房贷细则而暂缓买房计划，43.68％的受访者认为央行近期就会再度加息。中原地产一位分析员表示，购房者的心态的确在发生微妙的变化，尤其在年底，随着宏观调控政策加紧，这种观望气氛会越来越严重。

       “前几届，沙盘边都围满了有购房意向的市民，这届的人有明显的减少。”一家地产商的销售人员如此回忆。继突然宣布提高存款准备金率1个百分点之后，12月中旬央行、银监会又公布通知，要求各商业银行应以户为单位执行第二套房房贷政策，决策层不断释放出来的“货币从紧”的信号，令人们不断地重新判断市场走势。和上海房地产展示交易会几乎同时召开的北京“中国住交会”上，地产业投资基金、开发商和物业顾问公司，均表示了对此的担心。

       但是，事情并非如此简单。房地产参与企业面临的政策和资金从紧与房价回落至城市居民的心理价位之间，似乎还有其他问题。

       房价拐点还是高位回落

       一线城市的楼价上涨停止了，甚至出现了回落，这究竟是楼价反转的信号还是一般的冲高回落呢？作为资产价格最高的商品之一，一幢房子往往是一个普通家庭所有的资产，而关于这个问题，往往没有人能给出明确回答。

       不久前，社科院发布了2008年《经济蓝皮书》，指出一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但房价上涨趋势仍不可避免。

       蓝皮书预计，2008年将增加土地出让面积，加快供地速度，对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度，大幅增加保障性用房的供应量等。一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，不过，房价大幅下跌的可能性不大。因为房地产市场持续发展的支撑因素并没有改变。比如，经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素；城市化进程加快拉动购房需求；人口红利也在拉动购房需求。

       研究员李金华说，“略带刚性的需求特征使房价不太可能出现大幅下跌”。而且，土地转让收入成为地方政府的主要收入来源，使得地方政府行为由以前更重视发展企业转变为更重视土地开发搞城市化，从而推高了土地和房地产价格。

       由于支撑中国房地产市场持续发展的因素将长期存在，而紧缩的货币政策必将对房地产市场需求产生结构化影响：一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力，另一方面高收入者投资投机需求将积极入市，因此将进一步推动房价继续上扬。

       根据社科院的这一报告，似乎可以对目前一线城市的楼价变化作出结论了。投资者的问题是，如果这是一个短暂的“泡沫挤出”行为，它会持续多久？