市区一中介欲多赚业主房改房“三金”被推上仲裁庭

本想通过在代理一宗房改房上市买卖代缴交“三金”（土地使用权出让金、分摊公共面积房价款、增值收益金）的过程中，利用业主不了解缴交房改房“三金”具体金额这一弱点从中牟利，不料聪明反被聪明误，不仅钱未赚到，连自行代缴款也打了水漂。近日，市区某房产中介陈某接到汕头仲裁委员会的裁决结果后，连连慨叹，悔不当初。贪念暗生中介代缴“三金”引纠纷

    2007年7月1日，业主李某经陈某介绍准备出售一套房改房。签订合同时，李某对陈某说，他曾听他人说起，因该房产为房改房，须缴交一万多元的“三金”费用后方可买卖。而此时，看了李某的房改房资料的陈某，却发现该房产事实上只需交一千多元便能上市交易，遂心生贪念，想利用李某的“不明了”多赚一笔横财。于是，陈某对李某说，只要李某支付6000元，他便为李某代缴房改房“三金”费用，君子协定，不多退少补。平白少交了几千元，蒙在鼓里的李某也心中暗喜，立刻与陈某达成了代缴“三金”的委托合同，并付给陈某6000元。

    委托合同签订后，李某经过了解得知，其房改房交易“三金”中的分摊公共面积房价款（计人民币9903.98元）实际上不用交，只需交土地使用权出让金1171.53元，增值收益金因房屋未转卖，也不用缴交，遂打电话通知陈某取消代缴交易“三金”的委托，但遭到陈某坚决反对。

    2007年7月11日，李某在中介陈某与房屋买方胡某在场的情况下，正式提出要求解除与陈某的代缴“三金”委托合同，终止双方的委托代理关系，但仍遭到陈某的拒绝，双方不欢而散。

    为了把“生米煮成熟饭”，陈某于2007年7月23日，自行到银行缴交了李某的房改房的土地使用权出让金计人民币1171.53元，并自行将该房改房的《房地产估价报告书》、《房改房上市买卖、交换缴交“三金”证明书》、《汕头市区房改房上市交易核准申请表》等文件扣留，拒不交给李某，双方发生纠纷。李某依合同中的仲裁条款向汕头仲裁委员会申请仲裁，提出要求陈某退还6000元委托金及陈某自行缴交的房改房交易“三金”费用由其自行承担的仲裁请求。自酿苦果代缴“三金”款项打水漂

    面对这宗新类型的仲裁案件，仲裁委领导非常重视，仲裁庭走访有关房产管理部门，了解关于当前房改房“三金”缴交的详细情况，经开庭审理后认为：在合同履行过程中，李某于2007年7月11日提出解除委托代理合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责该当事人的事由外，应当赔偿损失。”本案中，李某于2007年7月11日明确提出要求解除委托合同，终止双方委托代理关系，陈某却仍于2007年7月23日自行去缴纳了土地使用权出让金，而事后又未经李某追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”的规定，2007年7月11日委托代理关系终止后，陈某自行代李某缴交的房改房交易“三金”费用应由陈某自行承担，而且陈某还应退还李某已付的6000元委托金。

    裁决后，陈某追悔莫及，自认倒霉，但还是自动履行了裁决，使案件得到圆满解决。

    本报记者刘婉萍通讯员谢晓丹

   

■记者手记：特殊合同使其“赔了夫人又折兵”

    在许多市民的印象中，与他人签订了合同便是板上钉钉的事，如果要解除合同，必须经过双方协商一致才可解除。在上述案例中，房产中介陈某在业主李某正式提出要求解除与他的代缴“三金”委托合同，终止双方的委托代理关系后，仍一意孤行到银行缴交了李某的房改房的土地使用权出让金，心里也是想着把已经签订的合同“煮成熟饭”，让李某难以反悔。然而，为什么陈某最后却“赔了夫人又折兵”呢？

    据汕头仲裁委员会的专业人士介绍，委托合同是一种比较特殊的合同。委托合同订立的基础是合同双方当事人之间的相互信任。如果合同双方或一方的信任丧失，则订立合同的基础也随之崩塌，继续履行合同只能给一方或双方造成不必要的损失，所以《合同法》第410条规定 “委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”这一规定系称“法定任意解除权”。在委托合同没有特别约定的情形下，当事人任何一方都可行使法定任意解除权，使委托合同关系归于消灭。

    记者  刘婉萍

摘自《汕头都市报》
2008-5-7