2008年05月11日21:55 　 CCTV《经济半小时》

　　　深圳金地梅陇镇二期商品房价格半年缩水40%的事件，可以说是当下深圳楼市价格大跌的最典型案例，2008年3月下旬，200多位购买了深圳金地梅陇镇二期商品房的业主，在完全不同的两个销售价格面前，集体向开发商提出了索赔的要求

　　　今年1月一位炒房者竖立在深圳南山区的一个超大广告牌，为了尽快抛售手中的两套二手房，炒房者不仅打上了“急售、一口价”的字样，还特地写上“赠送全新宝马车和本田雅阁车”的字样

[ 本帖最后由 碧水长空 于 2008-5-13 05:14 编辑 ]

　　深圳市房地产研究中心主任王锋作为一名长期从事房地产市场研究工作认为，房地产投资作为一种正常的投资行为本身无可厚非，但是当绝大部分投资集中变为短线炒作的时候，房地产市场就会隐藏巨大的风险

今天我们要关注的是房价，报道的城市是这段时间房价动荡剧烈的深圳。

在上一轮房价上涨热潮中，深圳一直是全国的领头羊，2006年8月，深圳市新房成交均价突破1万元，达到每平方米10669元，2007年，深圳市房价上涨迅速，去年10月更达到每平方米17350元的最高价，然而，当宏观调控各项措施出台之后，深圳的楼市便再也跑不动了，这个被中国房地产行业高度关注的城市，其房价正在经历几年来最大的降幅，来看看记者的调查。

深圳金地梅陇镇二期商品房价格半年缩水40%的事件，可以说是当下深圳楼市价格大跌的最典型案例，2008年3月下旬，200多位购买了深圳金地梅陇镇二期商品房的业主，在完全不同的两个销售价格面前，集体向开发商提出了索赔的要求。


位于深圳市宝安区的金地梅陇镇，是一个占地面积达13.6万平米的大型楼盘，2007年7月，金地梅陇镇二期第二批开盘销售，均价高达15000元/平方米，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元/平方米，但近半年过后，2008年2月底，作为春节后深圳首个投入市场的大盘，金地梅陇镇三期再度闪亮登场，但公布的销售价格却让还没有来得及入住二期的老业主们全都傻了眼，因为与二期相比，三期的新房子价格大幅的进行了降价，二期业主告诉记者，贬值应该是在6000元以上。


半年前房子卖一万六，如今却只卖11000元/平方米，而且还可以打9.7折，并且还赠送精装修，细细一算，每平米实际的价格还不到1万元，很多买了二期房屋的业主认为，房子还没有入住，资产就已经缩水四五十万元，房地产公司如此大幅降价，他们难以接受。


在金地梅陇镇，像王先生这样的二期业主有200多户，房价直线下降之后，业主们就向开发商提出，要么补偿差价，要么赠送精装修，否则他们就要退房或者停止支付月供，与金地梅陇镇同样位于深圳关外的万科第五园，也因为相似的原因遭遇了已购房业主的索赔要求，面对老业主的索赔要求，两家开发商联合作出了回应。


万科地产代表：“也是在根据市场快速销售的原则，价格判断上我们对价格的调整也采取的这样，下降10%到15%这样一个幅度的定位。”


两家开发商都承认，08年新开盘的项目确实存在不同程度的降价，但他们认为，已购房的业主既然签订了购房合同，就应该按照合同办，购房人应该承担由此产生的市场风险。


金地地产代表：“业主提出的一些在合同契约以外的这样的一种诉求，他们提出的诉求是要求要退房、补差价、送装修、送车位等等，我们认为是作为开发商，我们来看是不合理的要求，我们没有这样的责任或义务去答应这样的要求。”

深圳关外的楼房降价风波直到今天，也没有一个明确的处理办法，城外的房子价格降得沸沸扬扬，城市里的商品房价格又是怎样的一番风景？

记者以购房者的身份，首先来到了深圳市住宅均价最高的南山区蛇口工业区，在一个名叫澳城花园的楼盘里，偌大的售楼中心除了销售人员，记者没有见到一个看房者，销售人员面对记者也很无奈，这个楼盘的销售价格目前是每平米22000元，这个价格还是在3月22日刚刚下调的，楼房虽然降价了，但消费者买房的兴趣却没有因此高涨起来。


每平米价格一次性的就降了8000元，但就是这样大幅的降价，澳城花园的房子也没能招徕消费者的关注。冷清的不仅是这一个楼盘，在深圳市另一个高档楼盘聚集的中心城区福田区，记者在地产中介公司世联地产的一家门店看到，这里的房价也在大幅下降。


据世联地产门店店长介绍，大概是在07年的整个上半年几乎都是处于28000左右的均价这种水平，而且那个时候是不断的有人追高的，现在有三个广告单价不等，23900，22100，20000，降幅还是挺大的。


深圳世联地产公司的统计数据显示，今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套，与去年同期的1.38万套、1.34万套和1.81万套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。


深圳世联地产副总经理张艾艾：“成交量萎缩实际上就是说它是价格调整的一个先兆，交易量萎缩最终会导致价格的调整。”


深圳市国土房产局日前发布的《房地产市场发展分析报告》也显示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面积达66.37万平方米，与去年同期相比，空置面积增加了67.47%。报告同时显示，今年一季度深圳住宅均价呈现大幅下降的走势，其中，3月份的房价住宅均价为每平米13618.42元，环比2月份，仅仅一个月的时间，深圳楼市价格的降幅就达到了16.53%。


戴德梁行深圳有限公司总经理程家龙：“这个是一个市场的一个理性的一个回归吧。”

虽然深圳一手房市场的价格正在发生明显变化，但在深圳市场上，最先感受到市场变化的，还不是这些房屋的开发商，深圳市房地产研究中心主任王锋介绍说，深圳房价下降的苗头，其实早在去年8月就出现了，当时深圳二手房市场率先出现了降价的势头，不少炒房者开始抛售自己手中的房产。今年1月一位炒房者竖立在深圳南山区的一个超大广告牌，为了尽快抛售手中的两套二手房，炒房者不仅打上了“急售、一口价的字样”，还特地写上“赠送全新宝马车和本田雅阁车”的字样。由此可见，当时这位炒房者的心情是多么的着急，炒房炒成房东，对深圳很多二手房投资者来说，已经不是句玩笑话，而是一道抹不掉的伤口，来认识一下这样的深圳炒房者。


炒房者小杨：“上帝要你灭亡就是先让你疯狂，确实就是这样，现在已经没办法了，已经套进去了。”


说这番话的人叫小杨，今年28岁，是深圳二手房市场里众多炒房者中的一个，别看现在的小杨愁眉紧锁，可就在半年前，他还春风得意地在深圳的二手房市场里驰骋。


2003年年底，怀着淘金的梦想，小杨带着6万元积蓄从老家重庆来到深圳，2004年1月，在一位朋友的介绍下，小杨开始了他的第一次二手房投资，赚了6万，当时让小杨没想到的是不到半年的时间就赚了6万多块钱，第一次投资获得的高额回报，让小杨尝到了甜头，为了更深入了解二手房市场行情，他干脆进入一家房地产中介公司当起了业务员，而就在这一年的9月，他又以更少的资金投入第二套二手房，仅仅三个月后，他又获得了6万元的回报。


从2005年起，越来越多像小杨这样的投资客涌入了深圳的房地产市场，也就是从这一年的年底，深圳的住宅价格一改前五年连续稳定在均价每平米5000---6000元左右的状态，陡然升至均价每平米7000元，2006年底，又迅速攀升至每平米9000元，而到了2007年上半年，深圳的住宅均价飚升到了每平米14000元。

张艾艾：“我们管这个楼盘价格叫海鲜价，海鲜价就是天天都不一样，叫每天定价，就是包括小业主，他在放盘时，他也是海鲜价，开发商更是，价格调整上涨的速度都非常快。”


深圳市房地产研究中心主任王锋：“应该在说从在05年以后市场出现这样的变化一个很重要的因素，就是投资，或者进一步的说，就是大量的短线的投机炒作，对于房地产市场的稳定性，造成了很大的冲击。”


小杨：“那时候是全民炒房，大妈卖菜的都要想办法炒房，连我很多朋友，慢慢他们的亲戚、同学过来，都炒，都尽情炒，人都疯了。”


自称已进入“疯狂”状态的小杨，在2007年的5月和6月先后投入80万元，以每平米17000元的高价，连续购进了两套二手房。


小杨：“就是想买过来之后就等它赚钱这个想法，人都疯了，所以一疯狂就出现问题了。”


小杨所说的问题，在2007年的7月底出现了，就在深圳房价疯涨的同时，国家多项调控政策开始出台。


张艾艾：“2007年3、4、5、6、7长达五个月的时间，基本上每一个月的交易量都是在1万6千套，都超过了1万6千套，最高峰达到了1万8千套，那么到2007年8月份，调控政策是7月份出台，8月份就变成9千套，8月份跟7月份比下调了大概40%，接近40%这个幅度。”


2007年，中国人民银行分别于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上调存贷款利率，其中五年期以上贷款的基准利率由调整前的6.84%上调至7.83%，此外，央行还在2007年先后10次上调金融机构存款准备金率，将商业银行的存款准备金率标准由9%上调至14.5%，创下20多年来的新高。


在提高贷款利率的同时，央行还针对第二套住房的贷款作出规定，对已贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。央行这一系列针对房地产市场的“组合拳”，把打击的重点都对准了楼市里的炒房投机行为。

2007年8月，就在小杨买进他最后一套二手房后的一个月，深圳的住宅价格开始回落，到2007年12月，均价由最高时的每平米17000元陡降至15000元，到今年3月，均价下降到每平米13600元，降幅超过了20%。


小杨除去价格缩水亏掉的40万元，还给记者算了一笔帐，目前他有三套房子无法出手，只能低价出租，每月的租金总共不到5000元，而他每月需要支付银行的月供却高达1万元，对于没有固定收入来源的小杨来说，这无疑是一个沉重的负担。


但即使落到今天这样的一个境地，小杨依然告诉记者，与圈内其他炒房者相比，他还算不上是最糟糕的，有些炒房大户最多甚至买进二三十套房，欠下了几千万元的银行贷款，他们每月仅月供可能就需要二三十万元。

直接哄抬深圳房价的力量，当地房屋交易机构有个统计，过去一年中，深圳楼市上70%的购房者基本都是炒房人，实际购房自住的不到30%，年初国家实施的金融调控手段，正是切中了炒房者的要害，炒房的利润被大大削减之后，房价抛售成了市场的主流，房价也是急速下跌，但就是如此，房屋的成交量也在日趋冷淡，最终导致了炒房者陷入资金链断裂、进退两难的境地，但有一个特殊的案例，在众多深圳炒房者当中，有一个人是全身而退的，他就是被深圳房地产界称作“独行侠”的投资人邹建民。来看看他的故事。


投资者邹建民：“投资就是为了赚钱，问题是，你首先是以投资的心态要入市，不能以投机的那个心态入市。”


在深圳的房地产市场内已经闯荡了近十年的邹建民，始终向记者强调，他对自己的定义是“投资者”，而不是“投机者”，与很多炒房者深度套牢的窘境截然不同的是，邹建民现在的日子过得很轻松，他告诉记者，早在2007年的4月，正当深圳房价疯涨的时候，他就开始从深圳房市里脱身而出了。

到2007年7月底，邹建民已经把以往购进的所有楼盘全部出手，而此时，国家和深圳市有关房地产市场的调控政策开始实施，深圳的房价也由此开始大幅下挫。


深圳市房地产研究中心主任王锋：“应该说在去年央行出台的一系列政策，在整个宏观调控中占了非常重要的作用，提高了门槛，也调整了利率，这个对于进行因为炒作，主要是第二套房以上的，所以说对于这个炒作也是起到了非常明显的作用。”


作为一名长期从事房地产市场研究工作的专家，王锋认为，房地产投资作为一种正常的投资行为本身无可厚非，但是当绝大部分投资集中变为短线炒作的时候，房地产市场就会隐藏巨大的风险，根据房地产中介机构的估算，在深圳的住宅买卖中，目前依然存在30到40%属于投资性的交易，而在2007年房价最高的时候，这个比例是高达70%。


王锋：“我想对于这个市场它本身运行中有些问题我们是没法解决的，这种投资和投机它是自发的，一旦它跟风起来以后，那么市场机制本身是没法解决这个问题的，那么应该说我们的宏观调控政策在这方面确实发挥了很大的作用。”


邹建民：“这次的回调实际上是对过去的疯狂做出了一种修正一种理性的回归。”


“理性回归”，是采访过程中记者听到的最多的一个评价，而对于深圳房地产市场的未来，业内人士也有着自己的看法。


邹建民：“希望房价平稳，房价在一个投资价值范围，在一个理性的范围，没有暴涨，也就不会有暴跌了。”


张艾艾：“07年之前的价格都算是合理的，你比如说，关内在一万到一万一到一万二这个水平，那都是非常合理的。”


深圳房地产开发商代表游文庆：“不希望暴涨暴跌，这是我个人也是这么看的，它应该是个理性的，慢慢的跟国家的经济发展的水平，人民的收入水平，这个增长应该是成正比的，应该相匹配。”


对于深圳的房价未来的走势，从开发商到中介公司再到购房者，大家都不约而同的表达了一个愿望，那就是平稳，而在深圳市房地产研究中心主任王锋看来，这正是房地产市场健康发展的希望所在。


王锋：“我们最终对于房地产市场的认识，应该说都是希望保持一个平稳的运行，无论是从政府，无论是从投资者，还是从发展商等等，从我们这个行业从各个方面讲都是希望它能够平稳的运行，一旦出现这种大起大落，暴涨暴跌，那么对各个方面都会造成损害的。”

半小时观察：市场呼吁理性房价


深圳市国土房产局的成交数据显示，4月30日深圳新房成交均价为每平方米9323元，跌破万元大关，创下了去年10月以来的新低。在经历了短时间高速上涨之后，深圳的房价又在一阵快速下跌中，回到了起点上。其实，深圳房价究竟多少才算合理，并不是我们今天真正要探讨的话题，我们更希望从深圳房价的冷暖剧变中，看出一些市场应该发生的一些变化。


对于任何一个经济体而言，价格的暴涨暴跌都是非理性的，房价也是如此。房价短期内大幅上涨可能使社会无力承受，短期内大幅下挫，也同样有可能带来各种风险。一是部分开发商资金链断裂后，给商业银行的贷款带来风险，而开发商为了转嫁危机，有可能引发楼价新一轮报复性反弹；二是二手房市场失去流动性，大量炒房者的个人住房按揭贷款出现风险。更何况楼市低迷，还会影响到多个相关产业，居民大宗消费也会下降，对整个经济增长造成影响。


其实老百姓还是希望，在实现宏观调控这个近期目标的同时，眼下当务之急是完善房地产市场的供应和价格形成机制，如果房地产市场不能维持与中国城市化速度相吻合的正常供应量，不能以价值来确定价格，骤冷骤热的楼市必将成为中国经济中的一个麻烦制造者。我们最终呼唤的，是一个健康的理性的房价。记者：高扬 摄像：白羽

全文来源：CCTV《经济半小时》